(1/4) 4 baisses de rentabilité d'un immeuble de rapport: les réparations

S'il y a une ligne qui est le plus souvent oubliée par les investisseurs qui calculent leur "cash-flow' mensuel (je préfère le terme de "compte de résultat mensualisé", car un flux de trésorerie est un peu différent), c'est bien celle des "entretiens et réparations" de l'immeuble de rapport.


Il est vrai qu'il est délicat d'estimer des coûts, qui dépendent de deux facteurs principaux:


  • la vétusté des principaux éléments de l'immeuble de rapport.

  • la qualité des locataires, dont la plupart ignore leurs obligations

Ainsi, le cash-flow brut prend souvent bien en compte le crédit, les assurances, les taxes, et les frais de gestion (comptables et/ou locatives). Mais ce qu'il en reste va rapidement servir à payer des travaux d'entretien de l'immeuble de rapport.


Dans un T2, loué 500€, j'ai récemment été contraint de changer la chaudière. Coût fourni/posée d'une chaudière de belle marque: 3000€ TTC.

Sur les 500€, le cash-flow brut était intéressant: 100€, soit 20%. Mais la chaudière va consommer 30 mois de cash-flow brut !

Bien évidemment, l'âge de la chaudière la laissait présager et mieux vaut l'anticiper dans un crédit travaux au début de l'achat. Mais cette situation se répétera dans chacun des lots d'un immeuble, à des dates différées.


Je peux citer d'autres exemples, comme la fuite d'une toiture (non pris en charge par l'assurance sauf événements climatiques), ou un problème d'écoulement des eaux usées nécessitant l'intervention d'un "camion-aspirateur".


Conclusion: si vous pensez devenir rentier avec l'immobilier, sachez qu'il faudra attendre de rembourser son crédit, tout en ayant un immeuble impeccable techniquement. Et encore...la fiscalité vous rattrapera un peu.










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Adrien Wiart​​

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