Investir dans un immeuble de rapport : quelles sont les charges à ne pas oublier ?

Avant d’acheter un immeuble de rapport, il est primordial de faire le point sur les charges à ne pas oublier.

L’immeuble de rapport vous permet d’être propriétaire de plusieurs lots à travers un seul investissement immobilier. Et cela représente de multiples avantages : prix du marché plus faible, concurrence moindre, gestion simplifiée, et notamment l’absence de frais de syndic de copropriété. Cela dit, d’autres frais reposent sur le propriétaire ? Alors quelles sont les charges d’un immeuble de rapport ? Réponses dans cet article.

L’entretien et le nettoyage des parties communes

En tant que propriétaire d’un immeuble de rapport, vous n’avez pas de charge de copropriété pour le syndic. Cela dit, vous devez fournir à vos locataires un logement décent. Et cela passe par un minimum de propreté dans les parties communes.

En toute logique, vous ne pouvez pas demander aux locataires de faire le ménage dans ces espaces. Alors pour éviter que les ordures ménagères ne s’accumulent ou que le sol devienne trop sale, il est indispensable de faire appel à une entreprise spécialisée. Dans ce cadre, les frais d’entretien et de nettoyage peuvent être répercutés sur le locataire.

Cependant, la situation est différente si vous prévoyez des travaux d’amélioration de l’immeuble, comme un ravalement de façade, l’installation d’un ascenseur, etc. Dans cette hypothèse, ces frais sont intégralement à votre charge. Et si vous constatez que de tels aménagements doivent être réalisés avant votre achat immobilier, il faut les prendre en compte pour calculer votre rentabilité locative.

Les charges d’un immeuble de rapport à répartir entre les locataires

Que ce soit pour des appartements à usage d’habitation ou des locaux commerciaux, vos locataires ont besoin d’eau, d’électricité, et de chauffage.

Mais qui doit payer ces charges ? Ici, vous avez deux possibilités :

- Les payer vous-mêmes et les répartir entre les locataires ;

- Faire payer individuellement à chaque locataire.

Cette deuxième option est souvent la meilleure. D’une part, votre calcul de rentabilité s’en trouve simplifié. D’autre part, c’est de la gestion en moins, puisque vous n’avez pas à estimer la consommation de chaque occupant pour faire une répartition juste.

En revanche, si vous les payez, il faudra prendre en compte ces charges d’immeuble de rapport, et les déduire du montant des loyers perçus.

Les frais de gestion pour un immeuble de rapport

Même si la gestion est simplifiée pour un immeuble de rapport, il y a toujours des charges.

Si vous vous occupez de tout, il y a le temps de visite et les frais kilométriques à prévoir. Ici, les charges sont plus limitées, mais votre temps a aussi un coût.

Si vous passez par un agent immobilier, les honoraires doivent également être comptabilisés, aussi bien pour la vente que pour la gestion locative.

Cela dit, avec l’immeuble de rapport, vous avez un seul interlocuteur pour plusieurs lots. C’est à la fois plus simple et plus économique.

Les frais d’assurance du propriétaire

Chaque locataire doit souscrire une assurance habitation pour couvrir les éventuels dommages qui pourraient survenir au logement ou au voisinage. Mais ce contrat d’assurance concerne uniquement leur appartement. Autrement dit, les parties privatives. Mais comme il s’agit d’un immeuble de rapport, il y a aussi des parties communes. Et celles-ci doivent être couvertes.

En effet, en cas de défaillance de l’ascenseur, de sol glissant dans les escaliers, de chute d’objets dans le local à poubelle, …. vous aurez besoin d’une assurance propriétaire non occupant pour être protégé en cas de sinistre.

En plus de cette protection, il est préférable de souscrire une assurance pour loyers impayés. Cela vous évitera de subir les pertes financières liées à un tel comportement.

Toutes ces charges doivent évidemment être comptabilisées lors de votre projet d’investissement d’un immeuble de rapport.

La taxe foncière et les impôts

En tant que propriétaire-bailleur d’un immeuble de rapport, vous devrez payer la taxe foncière. Le montant varie selon le bien loué, mais aussi sa localisation. En effet, la taxe foncière est établie par chaque commune. Il convient donc de se renseigner sur les règles applicables avant d’acheter un bien immobilier.

En outre, il peut être intéressant d’anticiper le montant des impôts à payer. Mais ici, cela dépend du régime fiscal sélectionné. Par exemple, si vous faites de la location meublée, vous pouvez opter pour le régime LMNP ou LMP. De même, en fonction du type de bien immobilier ou de la zone géographique, il est aussi possible de bénéficier de dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel ou Denormandie.

Là encore, toutes ces charges sont à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité nette de votre immeuble de rapport.

Le montant du prêt immobilier

En tant que propriétaire d’un immeuble de rapport, vous percevez tous les mois des revenus locatifs. Mais en contrepartie, il faut évidemment rembourser l’emprunt réalisé auprès de la banque.

Si vous avez opté pour un crédit immobilier à taux fixe, le montant des mensualités sera toujours le même. En revanche, avec un prêt à taux variable, vos mensualités peuvent évoluer au fil du temps.

Dans tous les cas, votre emprunt doit prendre en compte le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux à réaliser, le taux d'intérêt ainsi que l’assurance emprunteur

Après avoir établi toutes les charges d’un immeuble de rapport, il est plus facile de calculer votre rentabilité nette.