Quelle est la rentabilité d’un immeuble de rapport à Calais ?

Bullding, chasseurs d’immeubles, vous présente un exemple concret d’un immeuble vendu à Calais.

Alors faut-il investir à Calais et quel rendement locatif peut-on attendre ?

La ville de Calais

Calais est la ville la plus peuplée du Pas de Calais (62) avec 73.000 habitants, une population stable.

Desservie par autoroutes, TGV et voies maritimes, Calais est le premier port de voyageurs en France, qui s’agrandit en 2021.

source : wikipedia

Economie: portée par le port et le Tunnel sous la Manche. 1er port d’Europe Continentale pour le trafic roulier, 1er port européen de liaison avec l'Angleterre et 1er port français pour le trafic des voyageurs.

Transports: Autouroutes A16 desservant Boulogne et Dunkerque. Gare TGV pour Lille (30 minutes) et Paris (1h30).

Santé: Hôpital et Clinique des Deux Caps très récents

Enseignement: Ecoles Maternelles, Primaires, Collèges, Lycées et Universités

Le taux de chômage à Calais est de 12 % contre 8,6 % en France.

Source : villedata

La qualité des quartiers est très variable.

Les meilleurs sont : Plage, Calais-Nord et ceux à éviter sont : Beau-Marais et Fort-Nieulay.

Les autres quartiers sont hétérogènes.

Le résumé de l’avis des habitants pourrait être :

Points positifs :

- la qualité de la plage, qui subit de très gros travaux de modernisation jusqu'en 2022

- la beauté de la mairie, top 3 de France

- la gentillesse des habitants et commerçants

- la qualité des transports, bus gratuit à Calais.

- une maire efficace (LR) qui propose de nombreuses activités culturelles et rénovation de la ville

- des écoles et un hôpital en bon état.

Points négatifs :

- Chômage élevé, depuis la désindustrialisation (dentelle)

- image abîmée par la présence de migrants (par ailleurs très respectueux globalement)

- météo du littoral, même si les étés sont de plus en plus chauds

- rues parfois sales,

- commerces du centre-ville décimés, par le contexte économique mais aussi à cause de grands centre commerciaux (cité europe)

- éducation très faible d'une partie la population (surpoids, alcool, propreté, langage)

source : villeideale

L’immobilier à Calais

En croisant les données de MeilleursAgents, PAP, Seloger, le site des Notaires et Efficity, le prix moyen du m2 d’un appartement à Calais est de 1510 euros, un peu supérieur à Boulogne-sur-mer, et inférieur à Dunkerque.

La rentabilité d’un immeuble à Calais

Voici l’exemple d’un immeubles vendu sur Boulogne sur mer en mars 2021 et situé dans le quartier des Fontinettes (qualité du quartier: 5/10)

Un de nos clients cherchait un chasseur immobilier spécialisé en immeubles de rapport et a fait appel à Bullding.

Il s’agit d’un immeubles de 4 appartements: 2 F3, 1 F2 et 1 F4.

Tous loués en convention Anah (les loyers sont très légèrement modérés et s'adressent à des personnes à faibles revenus) dont un en préavis pour raison d'agrandissement de la famille.

Loyers HC/an : 24.600 euros

Taxe foncière : 3110 euros

Prix affiché : 240 000 euros

Prix de vente : 230 000 euros

L’état technique de l'immeuble de rapport à vendre : compteurs individuels pour électricité, fenêtres double vitrage pv, chaudière fioul ancienne mais brûleur neuf (valeur: 500€), communs à refaire, une porte extérieure à changer, 2 logements en excellent état avec cuisines équipées dont un refait à neuf, 2 en état moyen. La toiture est en état moyen, elle a plus de 25 ans, et devra être refaite dans 10 ans. Quelques traces d'humidité à cause du manque d'aération (par les locataires majoritairement).

L’état locatif : Les locataires sont une jeune active et trois familles dont un des membres du foyer travaille. Tous perçoivent la CAF. Les locataires sont globalement très propres, vrai point positif.

Le rendement brut (hors frais de notaire) est de : 10,7%

Le rendement net ( frais de notaire, taxe foncière inclus, frais de chasse et 20.000€ de travaux à court terme) est de : 8 %