Quelle est la rentabilité d’un immeuble de rapport à Maubeuge ?

Bullding, chasseurs d’immeubles, vous présente un exemple concret d’un immeuble chassé pour un client.

Alors faut-il investir à Maubeuge et quel rendement locatif peut-on attendre ?

La ville de Maubeuge

Maubeuge est proche de la Belgique (7km), et se situe au sud-est (33km) de Valenciennes.

La ville compte 29.632 Maubeugeois(es), une population stable depuis 2016.

Mais l'aire urbaine qui regroupe notamment Hautmont, Jeumont, Louvroil, Feignies, Rousies, Ferrière-la-Grande, Aulnoye-Aymeries et Recquignies rassemble jusqu'à 114.000 habitants.

source : google maps, et wikipedia (avril 2021)

Economie: 4ème commune de plus de 20.000 habitants la plus pauvre de France, marquée notamment par une forte désindustrialisation (sidérurgie, automobile, céramique/verre) dès la fin des années 1970.

Le revenu des ménages est très en-dessous de la moyenne nationale (11 319 €/an contre plus de 15 000 €)). Le taux de chômage atteint les 12,6% (7,8% en France. source: ville-data).

Transports: de nombreuses voies express et RN, mais les autoroutes se retrouvent dans d'autres ville comme à Valenciennes pour aller à Lille. Une gare dessert Paris, Lille ou encore Compiègne.

Santé: un très bel hôpital neuf de 33.000m2 accueille ses patients dès l'automne 2021.

Enseignement: Ecoles Maternelles, Primaires, Collèges, Lycées. Universités plus lointaines.

Culture et environnement: ville fleurie et riche en parcs, Maubeuge se veut ville à la campagne.

"Un clair de Lune à Maubeuge" reste l'œuvre musical et cinématographique (1962) la plus connue de la ville.

Comme dans de nombreuses villes, la qualité des quartiers est très variable.

Les meilleurs sont : Centre-ville et Pont-Allant et ceux à éviter sont : Sous-le-Bois et limitrophes, où la délinquance est forte.

Le résumé de l’avis des habitants pourrait être :

Points positifs :

- une partie de l'architecture (les remparts, le style "lurçat")

- l'anneau vert, poumon vert de la ville

- l'éducation: nombreux établissements

- les activités sportives

- le nouvel hôpital

Points négatifs :

- Chômage très élevé

- délinquance

- ville isolée, loin des territoires dynamiques (Lille), sans autoroute

- manque de commerces

source : villeideale

L’immobilier à Maubeuge

En croisant les données de MeilleursAgents, PAP, Seloger, le site des Notaires et Efficity, le prix moyen du m2 d’un appartement à Maubeuge est à peine de 1030 euros, une des villes les moins chères du Nord Pas-de-Calais.

La rentabilité d’un immeuble à Maubeuge

Les loyers sont considères comme élevés par rapport au prix du m2 à l'achat.

Faute d'investissements, il y a peu de logements en très bon état, pour des candidats locataires nombreux (le taux de propriétaire est très bas, 43% en 2011)

Un de nos clients cherchait un chasseur immobilier spécialisé en immeubles de rapport sur la zone de Maubeuge et a fait appel à l'expertise Bullding afin de trouver un immeuble en bon état (il y a un tri important!). Une annonce reçue par une agence partenaire, et l'immeuble était bloqué dans l'heure. En revanche, l'obtention du financement a été très long.

Voici donc l’exemple concret d’un immeuble acheté pour un client et situé rue Jean-Jaurès dans le quartier des Donzies, au nord-est du centre-ville.

C'est une rue très fréquentée par les poids lourds - le coutournement de Maubeuge sera possible en 2030 - mais l'immeuble est bien isolé du bruit.

Il s’agit d’un immeuble de 12 studios, en R+2, 4 par niveaux. Et deux panneaux publicitaires (700€/an).

Loyers HC/an : 45.984 euros

Taxe foncière : 4.503 euros

Prix affiché : 264 750 euros (!)

Prix de vente : 264 750 euros

L’état technique : compteurs individuels électriques, parties communes en très bon état, fenêtres double vitrage pvc, toiture en bon état avec sous-toiture neuve, vmc commune dans les combles, logements très basiques mais propres à faibles loyers (forte demande), radiateurs électriques, tableaux électriques revus (quelques anomalies classiques sur les dpe), quelques travaux de rafraichissement sur 3 lots, façade "atypique" en petits carreaux, grand parking en état correct.

Note: Au cours de la vente, nous nous sommes rendus compte que les deux lots vacants étaient trop petits par rapport aux critères de décence, ils seront à regrouper, et amèneront une légère perte de rentabilité.

L’état locatif : Locataires "sociaux": sur les 10 loués, 3 sont AAH, 4 RSA, 2 en formation, 1 actif.

En moyenne, par studio, 270€ d’ APL et 120€ du locataire.

Turnover moyen tous les 3 ans.

Un retard de paiement d'un mois sur tous les lots.

Deux lots vacants (pour la vente).

Logements propres à 80% (ce qui a retenu immédiatement notre attention)

Le rendement net ( frais de notaire, taxe foncière inclus, frais de chasse, hors travaux estimés à 8000€) est de : 14,03 %! Record absolu chez Bullding!

Mais à relativiser car le rendement réel sera probablement basé sur 10 lots loués/payés, et non 12. Il faudra également regrouper deux lots. La gestion demandera aussi un grand suivi technique et locatif.

Enfin, l'immeuble ne prendra aucune ou peu de valeur patrimonial même si depuis son achat, la forte demande d'investisseurs permettrait à l'acquéreur de revendre en amortissant tous ses frais.